李宇嘉分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，通過(guò)重組并購(gòu)，可推動(dòng)行業(yè)迅速出清，一方面“三好生”房企通過(guò)借殼上市，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面被重組房企也可化解風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，提高資源利用效率。

資金流向的閘門(mén)雖已緩緩開(kāi)啟，但也講究開(kāi)合有度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提示，“穩(wěn)樓市”的同時(shí)要“堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為”�！斑@是市場(chǎng)化和法治化的必然要求，保交樓就是保民生，在解決保交樓資金硬缺口后，誰(shuí)把錢(qián)挪走的、是否涉及非法融資等問(wèn)題都會(huì)一一解決�！崩钣罴握f(shuō)。

去年，各地也在開(kāi)展相關(guān)行動(dòng)。2022年9月，鄭州市在“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)中圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見(jiàn)涉房領(lǐng)域犯罪開(kāi)展調(diào)查取證，共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次，促成資金回籠85.06億元。

“救火”供給端的同時(shí)，需求端的低迷狀態(tài)也不可忽視。受訪專家均認(rèn)為，后期一些限制消費(fèi)的政策會(huì)逐漸退出。江蘇、浙江等對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依賴較高的省份已在積極放出刺激需求政策。記者梳理2022年12月蘭州、廣州、南京、杭州等地放松政策發(fā)現(xiàn)，各級(jí)政府使用的政策工具主要有降低房貸利率、提高公積金貸款額度、降低限購(gòu)門(mén)檻等。

當(dāng)前一些分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“中央對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度出現(xiàn)軟化”。田秋生向《中國(guó)報(bào)道》記者表示，這種看法不夠準(zhǔn)確，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度并不是軟化或放松監(jiān)管，而是要貫徹穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)總方針，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)引發(fā)大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

多位專家也強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需謹(jǐn)慎看待。靳衛(wèi)萍認(rèn)為，中央高層時(shí)隔多年重提房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，重在穩(wěn)信心，而非注水樓市，放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資實(shí)際是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至股民。

“平穩(wěn)過(guò)渡”非常關(guān)鍵

轉(zhuǎn)向擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出三方面重要工作方向：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

所謂的剛需和改善性住房需求，李宇嘉認(rèn)為政策對(duì)象更多指向低供給效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)和今年在多份文件中頻繁提及的、數(shù)量有3億之多的“新市民”群體。他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)效率是很低的，很多建筑材料是比較落后的，樓盤(pán)大多數(shù)存在或多或少的問(wèn)題，人們追求更高質(zhì)量住房的需求依然存在。

根據(jù)開(kāi)源證券測(cè)算，2019—2021年全國(guó)商品住宅銷售套數(shù)分別為1501萬(wàn)套、1549萬(wàn)套、1565萬(wàn)套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683萬(wàn)戶、685萬(wàn)戶、434萬(wàn)戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善性需求的體現(xiàn)，據(jù)此估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學(xué)區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45%、50%、68%，意味著過(guò)往3年改善性需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。