中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的2023年五大任務(wù)之一是要“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”。在新華社通稿中，此段內(nèi)容關(guān)于房地產(chǎn)市場的闡述占據(jù)了絕大部分篇幅。可以說，“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”是今年防風(fēng)險的首要任務(wù)。

去年進(jìn)入三季度，中央出臺一攬子救市政策，貸款、發(fā)債、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，并進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在一次講話中指出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并表示“未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”在官方表述中，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”近年來并不多見，這引發(fā)人們對中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)市場定調(diào)的討論。

“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”

這段指示不到200字，但已屬“隆重”，可謂字字珠璣，其中既有“舊曲”也有“新詞”。領(lǐng)會落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，對2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融穩(wěn)定至關(guān)重要。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國報道》記者表示，目前房地產(chǎn)市場上下游、供給兩端的風(fēng)險都很明顯，“防風(fēng)險”和“促轉(zhuǎn)型”將是主要任務(wù)。其中，防風(fēng)險、求穩(wěn)定是首位，是當(dāng)務(wù)之急。

風(fēng)險來自供需兩端

受訪專家均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的形勢嚴(yán)峻。

高盛在去年11月發(fā)布的《中國2023年展望系列報告》中指出，中國2020年8月出臺“三條紅線”以控制開發(fā)商債務(wù)水平，并于2021年1月出臺“兩條紅線”以限制銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，這與其他緊縮措施一起重塑了中國的房地產(chǎn)行業(yè)。

2021年起，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場陸續(xù)出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，自2021年9月起，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均為負(fù)數(shù)，連續(xù)13個月下滑。2022年1—11月全國商品房銷售額11.86萬億，同比下降26.6%（前值為-26.1%）。

李宇嘉分析，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在最大的風(fēng)險在于行業(yè)體量的加速效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速效應(yīng)，金融機(jī)構(gòu)的信貸緊縮，經(jīng)濟(jì)下降，可能形成惡性循環(huán)。他指出，目前房地產(chǎn)市場上下游、供需兩端的風(fēng)險都很明顯，供給端的跌幅更大一點(diǎn)。一方面，投資增長失去速度，地方財政可持續(xù)性風(fēng)險進(jìn)一步加大；另一方面，房地產(chǎn)銷售下行，并傳導(dǎo)至投融資平臺，央企和國企拿地也在減少。同時，保交樓越來越依賴外部輸血，風(fēng)險也在加大。“防風(fēng)險，需要資金進(jìn)去接盤，但樓市不斷刷新低迷預(yù)期，誰愿意進(jìn)去‘踩坑’呢？”李宇嘉說。