未來(lái)，土地供應(yīng)還包括廣東等地區(qū)出臺(tái)的新住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將包括更優(yōu)化的半敞開(kāi)空間、陽(yáng)臺(tái)和飄窗等設(shè)計(jì)，以滿足人們對(duì)大陽(yáng)臺(tái)和飄窗的喜好。同時(shí)，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)更多低密度住宅，以滿足改善型住房需求。

由于改善型住房需求潛力相對(duì)較小，土地供應(yīng)需要減少，同時(shí)要盤(pán)活閑置土地。盤(pán)活閑置土地主要解決配置型保障房土地來(lái)源問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商手中的土地超過(guò)規(guī)定的開(kāi)竣工時(shí)間，將被視為閑置土地。政府將要求開(kāi)發(fā)商限期開(kāi)發(fā)，如果不開(kāi)發(fā)，則將按照閑置土地進(jìn)行處理。政府將為開(kāi)發(fā)商提供支持，如補(bǔ)齊公共配套、調(diào)整規(guī)劃條件、提高容積率以及放寬分期繳納土地價(jià)款條件等。

如果開(kāi)發(fā)商不愿意開(kāi)發(fā)，可以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，允許合規(guī)合法的土地進(jìn)行交易。推進(jìn)帶有抵押的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)�即允許土地在貸款的情況下直接轉(zhuǎn)讓給新買(mǎi)家，由新買(mǎi)家償還貸款，實(shí)現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)移。

如果市場(chǎng)對(duì)某塊土地沒(méi)有興趣，開(kāi)發(fā)商也不愿意開(kāi)發(fā)，政府將收回土地。如果土地閑置是由于政府規(guī)劃原因?qū)е碌�，政府將與企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，并給予一定的補(bǔ)償，包括已開(kāi)發(fā)的成本和財(cái)務(wù)成本等。政府收回土地后，將改變規(guī)劃條件，建設(shè)配置型保障房。去年7月發(fā)布的政策效果不佳，現(xiàn)在國(guó)家通過(guò)大力收回閑置土地的方式，解決了配置型保障房土地來(lái)源的問(wèn)題。地方政府可能不太愿意建設(shè)配置型保障房，擔(dān)心對(duì)商品房市場(chǎng)和土地財(cái)政產(chǎn)生沖擊。現(xiàn)在，國(guó)家通過(guò)收回閑置土地，并按劃撥方式供應(yīng)，以大規(guī)模建設(shè)配置型保障房。

05

房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀與前景

房地產(chǎn)庫(kù)存情況。根據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)顯示，目前存量住房總量為500億平方米，其中商品住房占340億平方米。而人均住房面積已經(jīng)達(dá)到42平方米，對(duì)于城鎮(zhèn)常住人口而言，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)足夠。然而，這只是存量數(shù)據(jù)，實(shí)際上目前的供應(yīng)量也非常大。

供應(yīng)量大的一個(gè)表現(xiàn)就是待售庫(kù)存。根據(jù)克而瑞和中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)城市的待售庫(kù)存消化周期為20.6個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)了18個(gè)月的警戒線。而克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，消化周期可能更長(zhǎng)，達(dá)到26個(gè)月。而百城的消化周期更長(zhǎng)，因?yàn)榘�含了更多的三四線城市。

另一個(gè)口徑是已建成的在售庫(kù)存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，已建成的在售庫(kù)存為7.5億平方米。這其中包括了再貸款給國(guó)企城投收購(gòu)商品房作為保障房的情況，主要是已經(jīng)建成的商品住房，大約為7.5億平方米。即使如此，按照目前的消化速度，也需要一年多的時(shí)間才能銷(xiāo)售完畢。如果是商鋪，銷(xiāo)售周期可能更長(zhǎng)，至少需要兩年。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量較大，待售庫(kù)存和已建成的在售庫(kù)存都較高。這也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系面臨一定的壓力。投資者們需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以便做出明智的投資決策。