02

廣州房貸利率或有望進(jìn)一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前，廣州的首套房和二套房利率分別為3.85%和4.2%。根據(jù)其他城市取消利率市場(chǎng)化的情況，預(yù)計(jì)廣州的利率可能下降20至30個(gè)基點(diǎn)。首套房利率有望降至3.5%，而二套房利率可能在3.9%至4.0%之間。

然而，短期內(nèi)利率進(jìn)一步下降的可能性不大。許多城市的房貸利率已經(jīng)從去年底到現(xiàn)在下降了70至80個(gè)基點(diǎn)。實(shí)際上，據(jù)3月份的數(shù)據(jù)顯示，房貸利率已經(jīng)低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率。央行公布的房貸利率為3.70%，實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率為3.74%。對(duì)于銀行而言，資金成本已經(jīng)降低，息差率降至1.8%以內(nèi)。這也意味著短期內(nèi)利率進(jìn)一步下降的可能性有限。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房貸利率有望降至2%左右。目前，居民購(gòu)房加杠桿的動(dòng)力較低，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)利率已降至3%以下。如果房貸利率高于3%，居民購(gòu)房意愿將受到影響。因此，未來(lái)房貸利率可能會(huì)跟隨無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率走勢(shì)，至少在短期內(nèi)是這樣。

為了降低資金成本，銀行和國(guó)家正在采取措施。去年，存款利率下降了三次，總計(jì)約60至70個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，許多銀行已經(jīng)停止發(fā)行大額存單，以降低存款端的成本。此外，超長(zhǎng)期國(guó)債的低利率也體現(xiàn)了未來(lái)利率下降的可能性。因此，未來(lái)房貸利率降至2%左右的概率較大，但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)可能需要一個(gè)過(guò)程。

預(yù)計(jì)房貸利率降至2%的水平可能需要多個(gè)季度或一年以上的時(shí)間。從最高利率降至當(dāng)前水平，首套房利率已經(jīng)用了兩三年的時(shí)間從2021年的4.8%降至現(xiàn)在的3.85%。因此，降至2%的水平至少需要超過(guò)一年的時(shí)間。

總結(jié)一下，廣州房貸利率或有望進(jìn)一步下降至2%左右，但短期內(nèi)下降空間有限。目前的利率水平已經(jīng)低于實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率，未來(lái)利率下降的可能性較大。然而，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)在是一個(gè)較為合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

03

近日，關(guān)于房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的影響引起了廣泛關(guān)注。隨著地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖已成為熱點(diǎn)話題。

歷史數(shù)據(jù)顯示，以往房?jī)r(jià)飛漲往往伴隨著房貸利率的快速上漲，尤其是首套房利率超過(guò)5%的情況下，房?jī)r(jià)仍舊屢創(chuàng)新高。這說(shuō)明利率并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一影響因素，而房?jī)r(jià)預(yù)期和供求關(guān)系才是決定價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵。

眼下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，與國(guó)家房地產(chǎn)供求關(guān)系觀念的變化相呼應(yīng)。與過(guò)去相比，包括居民收入、就業(yè)前景在內(nèi)的房地產(chǎn)基本面已發(fā)生巨大改變。然而，16至24歲的高失業(yè)率仍存，即使房貸利率下降，也難以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的下行趨勢(shì)。