在今年的第一季度，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)顯示出通貨緊縮的征兆。四月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是一片冰涼。就連北京和上海這樣的大城市，二手房的交易量，也是直線下降。

之前還說(shuō)一線城市的房?jī)r(jià)很高，現(xiàn)在廣深都不在一線了。北邊都快頂不住了，其他城市的房產(chǎn)就更不用說(shuō)了。

既然如此，讓我們來(lái)看看日本吧。因?yàn)槎际怯每曜�，所以這附近有很多值得學(xué)習(xí)的東西。

大部分人都清楚日本30年來(lái)的失落，30年來(lái)的通縮。他也很清楚，這三十年的損失，都是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。

今天我們就說(shuō)說(shuō)這件事，看看能不能從這件事中得到一些啟發(fā)。在第二次世界大戰(zhàn)之后，日本首次由發(fā)展中國(guó)家步入了發(fā)達(dá)國(guó)家行列。經(jīng)濟(jì)發(fā)展也經(jīng)歷了由快到慢的轉(zhuǎn)變，最終出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的停滯。80年代的時(shí)候，我們過(guò)得很艱難，但日本的經(jīng)濟(jì)，卻在以一種驚人的速度增長(zhǎng)著。日經(jīng)指數(shù)從一九八五年底的一萬(wàn)三千點(diǎn)上升到一九八九年底的一萬(wàn)三千點(diǎn)。增長(zhǎng)了將近百分之二百。在同一時(shí)間內(nèi)，日本六大城市的地價(jià)上漲了129%。

為什么日本股市的漲勢(shì)，會(huì)如此之快？主要是通過(guò)提高杠桿率，從銀行拿到資金。

在一九七七年到一九九一年間，日本的工業(yè)放款比例由百分之三十五降到百分之十五。既然制造行業(yè)賺不到錢了，那就只能從其他方面來(lái)賺錢了。房地產(chǎn)，是一個(gè)非常有前景的行業(yè)。

在一九八○年早期，日本銀行只向房地產(chǎn)業(yè)提供了十一兆日?qǐng)A的貸款。到一九九○年年初，這個(gè)數(shù)字增加到四十八萬(wàn)八兆日?qǐng)A。其他的金融機(jī)構(gòu)，也都開始投資房地產(chǎn)。一九八五年末，非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)余為22兆日?qǐng)A，一九九三年末更增至96兆日?qǐng)A。那時(shí)候，全國(guó)人民都瘋了，做夢(mèng)都想著買房。

事后來(lái)看，在報(bào)紙泡沫破滅的最初幾天里，政府并未立即介入。

在1990年，日本的經(jīng)濟(jì)泡沫破裂了。但日本在一九九一年七月進(jìn)行了第一次利率下調(diào)。這意味著日本政府的行動(dòng)相隔一年半的時(shí)間。而那時(shí)候，日本的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，也從百分之九點(diǎn)六，下降到了百分之一點(diǎn)七。

就個(gè)人而言，即使在日本房市崩盤之初，住房投資仍持續(xù)增加。再加上大量的儲(chǔ)備地皮，更是加速了這個(gè)時(shí)代的崩塌。無(wú)論是政府還是民眾對(duì)此的響應(yīng)都不夠及時(shí)，因此，我們已錯(cuò)過(guò)了挽救失地的最好時(shí)機(jī)。因?yàn)楣�司的�?cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)崩盤了，根本無(wú)法挽回。

什么叫資產(chǎn)負(fù)債表崩盤？

說(shuō)白了，就是將自己的全部身家，都押在了最貴的位置，然后用更多的杠桿購(gòu)買。

隨后，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅下跌，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行了估值。

那就是，他們的資產(chǎn)下降了很多，但他們的債務(wù)并沒有增加。

換句話說(shuō)，不管是個(gè)人，還是公司，都面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)就有這樣的情況發(fā)生。

但08年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)后，不到三個(gè)季度，股市就恢復(fù)了正常，經(jīng)濟(jì)也恢復(fù)了正常。如果說(shuō)跟美國(guó)比起來(lái)，那就是日本的杠桿過(guò)高了。那時(shí)候，日本公司的債務(wù)，是百分之一百四十四。這幾年，我們公司的杠桿比率，甚至超過(guò)了日本，甚至還在他們之上。我們不但沒事，而且還在不斷的發(fā)展。這一切都說(shuō)明，日本的經(jīng)濟(jì)，并不是那么好恢復(fù)的。

近三十年來(lái)，日本的技術(shù)水平，一直在下滑。高技術(shù)產(chǎn)品占出口總額的比例由原來(lái)的30%下降到現(xiàn)在的18%。日本之所以這么著急，就是因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，我們的新能源汽車，正在快速的取代我們的傳統(tǒng)燃油車。

例如四月份，比亞迪在海外推出的ATT3，就成為了以色列所有自行車車型中的第一名。這已經(jīng)是第六個(gè)月的冠軍了。

比亞迪在2023年第一季度的新能源汽車銷售將突破五十萬(wàn)輛。成為了第一個(gè)躋身世界十大汽車銷售排行榜的國(guó)內(nèi)汽車品牌。這也是日本人用他們的鮮血，來(lái)教育我們的一個(gè)很好的教訓(xùn)。

所以我們從一開始，就堅(jiān)持了住房，同時(shí)也在不斷的發(fā)展，讓我們的經(jīng)濟(jì)，變得更加的強(qiáng)大。

但是，我們應(yīng)該看到，在2021年末，我們的家庭債務(wù)杠桿已經(jīng)達(dá)到了61.6%。這個(gè)數(shù)字和1988年末日本的差不多。

我們現(xiàn)在面臨的是資產(chǎn)下降，資產(chǎn)價(jià)格下降，負(fù)債減少的問題。即在兩頭收縮資產(chǎn)與負(fù)債。日本也有過(guò)類似的經(jīng)歷，無(wú)法放款。然后日本就進(jìn)入了一個(gè)低利率、低通貨膨脹和低增長(zhǎng)的循環(huán)，這一點(diǎn)在我們國(guó)家也同樣存在。

這也是為什么，在2022年，即使是在這樣的經(jīng)濟(jì)情況下，我們依然要堅(jiān)持房住不炒的原因。去年第四季度，我們出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，其中就包括降低杠桿率。

但是我們必須承認(rèn)，在過(guò)去的二十年里，我們的房地產(chǎn)一直在飛速發(fā)展。的確是壓縮了企業(yè)的發(fā)展空間，壓縮了老百姓的消費(fèi)空間。

最主要的原因，就是他們的債務(wù)太多了。而這些債務(wù)，往往需要數(shù)年到三十年才能償還。

而美國(guó)也抓住了這個(gè)空子，開始封鎖我們的技術(shù)，想要蠶食我們的市場(chǎng)。他們就是要打破我們的樓市，讓我們重蹈日本覆轍。還好，我們自己揭穿了這一點(diǎn)，主動(dòng)清理了多余的產(chǎn)能，堅(jiān)定了我們的信心。

但這需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要付出多大的代價(jià)？