在今年的第一季度，消費者物價指數(shù)顯示出通貨緊縮的征兆。四月份的房地產(chǎn)市場，也是一片冰涼。就連北京和上海這樣的大城市，二手房的交易量，也是直線下降。

之前還說一線城市的房價很高，現(xiàn)在廣深都不在一線了。北邊都快頂不住了，其他城市的房產(chǎn)就更不用說了。

既然如此，讓我們來看看日本吧。因為都是用筷子，所以這附近有很多值得學習的東西。

大部分人都清楚日本30年來的失落，30年來的通縮。他也很清楚，這三十年的損失，都是因為國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫。

今天我們就說說這件事，看看能不能從這件事中得到一些啟發(fā)。在第二次世界大戰(zhàn)之后，日本首次由發(fā)展中國家步入了發(fā)達國家行列。經(jīng)濟發(fā)展也經(jīng)歷了由快到慢的轉(zhuǎn)變，最終出現(xiàn)了長時間的停滯。80年代的時候，我們過得很艱難，但日本的經(jīng)濟，卻在以一種驚人的速度增長著。日經(jīng)指數(shù)從一九八五年底的一萬三千點上升到一九八九年底的一萬三千點。增長了將近百分之二百。在同一時間內(nèi)，日本六大城市的地價上漲了129%。

為什么日本股市的漲勢，會如此之快？主要是通過提高杠桿率，從銀行拿到資金。

在一九七七年到一九九一年間，日本的工業(yè)放款比例由百分之三十五降到百分之十五。既然制造行業(yè)賺不到錢了，那就只能從其他方面來賺錢了。房地產(chǎn)，是一個非常有前景的行業(yè)。

在一九八○年早期，日本銀行只向房地產(chǎn)業(yè)提供了十一兆日圓的貸款。到一九九○年年初，這個數(shù)字增加到四十八萬八兆日圓。其他的金融機構(gòu)，也都開始投資房地產(chǎn)。一九八五年末，非銀行金融機構(gòu)的貸款結(jié)余為22兆日圓，一九九三年末更增至96兆日圓。那時候，全國人民都瘋了，做夢都想著買房。

事后來看，在報紙泡沫破滅的最初幾天里，政府并未立即介入。

在1990年，日本的經(jīng)濟泡沫破裂了。但日本在一九九一年七月進行了第一次利率下調(diào)。這意味著日本政府的行動相隔一年半的時間。而那時候，日本的國內(nèi)生產(chǎn)總值，也從百分之九點六，下降到了百分之一點七。

就個人而言，即使在日本房市崩盤之初，住房投資仍持續(xù)增加。再加上大量的儲備地皮，更是加速了這個時代的崩塌。無論是政府還是民眾對此的響應都不夠及時，因此，我們已錯過了挽救失地的最好時機。因為公司的財務報表已經(jīng)崩盤了，根本無法挽回。

什么叫資產(chǎn)負債表崩盤？

說白了，就是將自己的全部身家，都押在了最貴的位置，然后用更多的杠桿購買。

隨后，資產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅下跌，并以此為基礎(chǔ)進行了估值。

那就是，他們的資產(chǎn)下降了很多，但他們的債務并沒有增加。

換句話說，不管是個人，還是公司，都面臨著破產(chǎn)的風險。美國就有這樣的情況發(fā)生。

但08年美國金融危機爆發(fā)后，不到三個季度，股市就恢復了正常，經(jīng)濟也恢復了正常。如果說跟美國比起來，那就是日本的杠桿過高了。那時候，日本公司的債務，是百分之一百四十四。這幾年，我們公司的杠桿比率，甚至超過了日本，甚至還在他們之上。我們不但沒事，而且還在不斷的發(fā)展。這一切都說明，日本的經(jīng)濟，并不是那么好恢復的。

近三十年來，日本的技術(shù)水平，一直在下滑。高技術(shù)產(chǎn)品占出口總額的比例由原來的30%下降到現(xiàn)在的18%。日本之所以這么著急，就是因為他們發(fā)現(xiàn)，我們的新能源汽車，正在快速的取代我們的傳統(tǒng)燃油車。

例如四月份，比亞迪在海外推出的ATT3，就成為了以色列所有自行車車型中的第一名。這已經(jīng)是第六個月的冠軍了。

比亞迪在2023年第一季度的新能源汽車銷售將突破五十萬輛。成為了第一個躋身世界十大汽車銷售排行榜的國內(nèi)汽車品牌。這也是日本人用他們的鮮血，來教育我們的一個很好的教訓。

所以我們從一開始，就堅持了住房，同時也在不斷的發(fā)展，讓我們的經(jīng)濟，變得更加的強大。

但是，我們應該看到，在2021年末，我們的家庭債務杠桿已經(jīng)達到了61.6%。這個數(shù)字和1988年末日本的差不多。

我們現(xiàn)在面臨的是資產(chǎn)下降，資產(chǎn)價格下降，負債減少的問題。即在兩頭收縮資產(chǎn)與負債。日本也有過類似的經(jīng)歷，無法放款。然后日本就進入了一個低利率、低通貨膨脹和低增長的循環(huán)，這一點在我們國家也同樣存在。

這也是為什么，在2022年，即使是在這樣的經(jīng)濟情況下，我們依然要堅持房住不炒的原因。去年第四季度，我們出臺了一系列的調(diào)控措施，其中就包括降低杠桿率。

但是我們必須承認，在過去的二十年里，我們的房地產(chǎn)一直在飛速發(fā)展。的確是壓縮了企業(yè)的發(fā)展空間，壓縮了老百姓的消費空間。

最主要的原因，就是他們的債務太多了。而這些債務，往往需要數(shù)年到三十年才能償還。

而美國也抓住了這個空子，開始封鎖我們的技術(shù)，想要蠶食我們的市場。他們就是要打破我們的樓市，讓我們重蹈日本覆轍。還好，我們自己揭穿了這一點，主動清理了多余的產(chǎn)能，堅定了我們的信心。

但這需要多長時間，需要付出多大的代價？