2021年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資正增長(zhǎng)6％，銷售額同比增長(zhǎng)8.5％，房企到位資金同比增長(zhǎng)7.2％。

從2022年初開(kāi)始，房地產(chǎn)政策面就出現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號(hào)，但這種轉(zhuǎn)好還僅限于“因城施策”范圍內(nèi)，大的政策面始終保持謹(jǐn)慎。

1月20日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2022年，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

但新一輪疫情沖擊下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市變得艱難。3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑至-2.4％，首次落入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

隨著鄭州打響二線城市松綁第一槍，4月份開(kāi)始，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大。

先是4月15日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。

接著4月19日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，要求“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”。

然后是4月29日，中央政治局會(huì)議定調(diào)：“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

這次會(huì)議被業(yè)內(nèi)看作第一個(gè)政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即中央已看到房地產(chǎn)不穩(wěn)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，督促各地因城施策。

5月份，地方“因城施策”進(jìn)入高峰期。這一時(shí)期，全國(guó)102個(gè)省市出臺(tái)126次放松政策，政策頻次環(huán)比近乎翻番，相當(dāng)于前4月政策次數(shù)之和。

從2022年下半年開(kāi)始，“保交樓”成為樓市關(guān)鍵詞。7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是“保交樓”首次被寫(xiě)入中央政治局會(huì)議文件。

9月，各地再次迎來(lái)政策小高峰。市場(chǎng)下行壓力大的地方，刺激政策應(yīng)出盡出，以寧波、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市，加速松綁限制性政策。

這一年，央行共計(jì)3次“降息”，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

但這些政策仍未能阻止市場(chǎng)繼續(xù)下滑。據(jù)測(cè)算，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能會(huì)延續(xù)至2023年一季度，這在過(guò)去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有發(fā)生過(guò)。

如果說(shuō)，前10個(gè)月，政策松綁落腳點(diǎn)主要還是在于對(duì)前期收縮性政策的回收和糾偏。那么，以11月為分水嶺，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向“保主體”。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)表示，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資；11月13日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，為房地產(chǎn)行業(yè)注入政策強(qiáng)心劑；11月14日，三部委發(fā)文，指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。