確保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，住房改善重要性重新提升——行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告-20221219

1、事件：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月15-16日在北京召開

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉房表述有兩塊：（1）要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。（2）要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

2、整體表述強(qiáng)調(diào)防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)

本次會(huì)議在之前“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，對(duì)房地產(chǎn)的表述整體放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”表述下，供給側(cè)化解風(fēng)險(xiǎn)、保障交樓順位放在優(yōu)先位置。需求端從表述來(lái)看與此前差異不大，支持剛性和改善性住房需求、解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。而房住不炒則放在最后，整體色彩相對(duì)淡化。

3、住房改善重要性重新提升

我們測(cè)算2019-2021全國(guó)商品住宅銷售套數(shù)分別為1501、1549、1565萬(wàn)套，同期新增城鎮(zhèn)家庭戶為683、685、434萬(wàn)戶，二者之間的差異很大程度上可以視作改善型需求的體現(xiàn)，則估算的改善性需求（廣義口徑，包括二套、學(xué)區(qū)、異地置業(yè)、養(yǎng)老康旅等）占比分別為45％、50％、68％，意味著過(guò)往三年改善需求逐漸占據(jù)商品住宅銷售主力。目前來(lái)看本輪政策對(duì)首套剛需的支持力度較大，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示支持住房改善，預(yù)計(jì)后續(xù)更多針對(duì)改善的需求端政策可期。歷史上，政府曾使用過(guò)認(rèn)房認(rèn)貸放松、二套首付比例、多子女家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策鼓勵(lì)改善需求。

4、投資建議

自三支箭全部落地對(duì)房企融資提供多維支撐后，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)為后續(xù)寬松的房地產(chǎn)政策定調(diào)。當(dāng)前對(duì)于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對(duì)明確，銷售基本面仍在觸底，但我們預(yù)計(jì)未來(lái)需求端的政策也將持續(xù)寬松。在供需兩端政策持續(xù)寬松預(yù)期下，未來(lái)行業(yè)勝者為王邏輯將持續(xù)演進(jìn)，持續(xù)看好那些融資有優(yōu)勢(shì)、投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的房企。受益標(biāo)的（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健等民企和混合所有制企業(yè)。