隨著杭州和西安相繼取消購(gòu)房限制，目前仍實(shí)施限購(gòu)的城市僅剩6座。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的政策動(dòng)向備受矚目，對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。接下來(lái)，我們將深入探討當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢(shì)，并剖析政策背后的深層目標(biāo)。通過(guò)觀察數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)杭州這一近期解除限購(gòu)的城市，在過(guò)去十年里房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程極具代表性。因此，以杭州為例，我們可以窺見一斑。接下來(lái)，讓我們一同審視杭州的房產(chǎn)交易月度數(shù)據(jù)，以探尋行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)。

過(guò)去十年里，杭州的房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)了數(shù)個(gè)重要階段，這些階段同樣也反映了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)。具體來(lái)說(shuō)：

2016年，隨著棚戶區(qū)改造政策的啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求激增，成交量大幅攀升，房?jī)r(jià)也隨之上漲。

然而，到了2016年下半年，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成交量逐漸放緩。

2018年下半年開始，房地產(chǎn)成交和房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段。

2020年疫情后，房?jī)r(jià)開始緩慢回升，成交量保持穩(wěn)定。

2021年，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，新房成交量略有增加，但二手房成交量出現(xiàn)萎縮。

2022年，新房銷售突然下滑，而二手房?jī)r(jià)格開始下降，但銷量逐漸回升。

2024年，新房銷售再次下滑，而二手房銷售基本穩(wěn)定，與棚改前的水平相當(dāng)。

同年，二手房掛牌價(jià)格已回落至棚改后的2019-2020年初水平。若價(jià)格進(jìn)一步下跌，將有更多買家可能面臨損失。

另外，若房?jī)r(jià)跌回至棚改前水平，全國(guó)房地產(chǎn)租金回報(bào)率平均可上升至約3%。

目前，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可以概括為：新房銷售迅速下滑，已低于二手房成交量，這是近十年來(lái)首次出現(xiàn)的情況。由于二手房交易保持相對(duì)穩(wěn)定，表明需求端未出現(xiàn)顯著變化。新房銷售下降通常歸因于兩個(gè)主要因素：一是對(duì)新房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂；二是新房?jī)r(jià)格降幅不及二手房（由于數(shù)據(jù)口徑原因，此因素的分析較為復(fù)雜，此處不展開）。

觀察政策動(dòng)向，我們發(fā)現(xiàn)新政策并未有效解決上述兩個(gè)問(wèn)題。因此，此次政策調(diào)整可能對(duì)商品房銷售無(wú)顯著影響。有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在政策放開更多是基于實(shí)際情況的考量，而非必要性的執(zhí)行。當(dāng)前缺乏強(qiáng)力政策的原因在于：一方面，強(qiáng)力政策需要大量資金支持；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)有影響，但已不再具有至關(guān)重要的地位。這可以從房地產(chǎn)投資占GDP的比例中得以體現(xiàn)。

自2021年三條紅線政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比持續(xù)下滑，短短三年內(nèi)從10%跌至5%，降幅高達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了顯著沖擊。（需注意，2021年出口保持強(qiáng)勁，因此當(dāng)時(shí)的影響尚不明顯。）然而，當(dāng)前房地產(chǎn)投資占GDP的比例已降至5%，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比的進(jìn)一步降低，即便其投資下降速度加快，對(duì)GDP的整體影響也將逐漸減弱。

除非房地產(chǎn)行業(yè)徹底消亡，否則它對(duì)GDP的影響將不再能達(dá)到過(guò)去三年的水平。正因如此，我一年前在撰寫房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)時(shí)的標(biāo)題為《再不救房地產(chǎn)，可能就為時(shí)已晚》。