看著身邊的一套套新房空置，樓市成交量一度連基本的“賣(mài)房”都成了奢望，大家不禁問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)還能回到過(guò)去那種“飛漲”的時(shí)代嗎？如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩似乎給了我們一個(gè)明確的答案——不可能。事實(shí)上，2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變化，而這一變化正在從根本上改寫(xiě)著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則。
2024年，房?jī)r(jià)依然是市場(chǎng)關(guān)注的核心。從2016年“房住不炒”的政策提出，到2024年，房?jī)r(jià)的“穩(wěn)中有降”已經(jīng)逐漸成了常態(tài)。這并不是說(shuō)所有地方的房?jī)r(jià)都在下跌，但總體來(lái)看，房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)明顯收窄，甚至一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下滑。對(duì)此，很多購(gòu)房者心中難免會(huì)有疑問(wèn)：是時(shí)候入場(chǎng)了嗎？
首先要明確的一點(diǎn)是，這一變化并非單純的市場(chǎng)波動(dòng)，而是由多重因素共同作用的結(jié)果。政府持續(xù)加碼的調(diào)控政策，放松限購(gòu)和降低購(gòu)房成本的舉措，都在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)的上漲壓力。尤其是在一線和部分二線城市，隨著供求關(guān)系的變化，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下行趨勢(shì)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)二手房市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一定的松動(dòng)，成交量普遍低迷。
當(dāng)然，不同城市的表現(xiàn)差異巨大。像一些一線城市，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了調(diào)整，但由于強(qiáng)大的購(gòu)房需求，價(jià)格依然堅(jiān)挺。而在一些二三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，尤其是人口流失較快的城市，房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度也較大。
值得注意的是，這種“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)并不意味著市場(chǎng)會(huì)立刻進(jìn)入徹底的“崩盤(pán)”。在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去泡沫化”的過(guò)程往往會(huì)采取溫和的“軟著陸”方式，以避免引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。
回顧日本1990年代的房地產(chǎn)泡沫破裂和美國(guó)2008年的次貸危機(jī)，均是典型的“硬著陸”造成了嚴(yán)重的后果。而中國(guó)的政府政策似乎有意識(shí)地避免這一點(diǎn)，更多地采取穩(wěn)步推進(jìn)的方式，以保證市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，許多開(kāi)發(fā)商的生存方式已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。過(guò)去靠“賣(mài)房”賺取利潤(rùn)的模式已經(jīng)變得
不再可行。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型，涉足多個(gè)領(lǐng)域，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，投入到寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中；有的則開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，試圖抓住銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)；還有的開(kāi)發(fā)商在科技領(lǐng)域進(jìn)行布局，投資智能家居、綠色建筑等新興產(chǎn)業(yè)。更有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)資本運(yùn)作，轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)金融公司”，通過(guò)信托、基金等方式謀求盈利。
這種轉(zhuǎn)型是市場(chǎng)的必然選擇，也是開(kāi)發(fā)商適應(yīng)市場(chǎng)變化的生存之道。然而，開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型并不是一蹴而就的過(guò)程，許多企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中面臨著資金鏈斷裂和項(xiàng)目虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至一些曾經(jīng)的大型開(kāi)發(fā)商也不得不出售部分資產(chǎn)以維持生存。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正從單純的“賣(mài)房”競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向了綜合性的多維度競(jìng)爭(zhēng)。
值得一提的是，開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型不僅是為了自身生存，也與地方政府的政策導(dǎo)向密切相關(guān)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴極高，尤其是在土地出讓金和房地產(chǎn)稅收上的依賴。而隨著市場(chǎng)的低迷，地方政府財(cái)政的“捆綁”效應(yīng)顯得愈加明顯。開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型，也在一定程度上是地方政府“救市”措施的一部分。
與房?jī)r(jià)的降溫相對(duì)應(yīng)的是，保障房的建設(shè)和入市量正在快速增加。尤其是在一些大城市，保障房政策逐步推進(jìn)，現(xiàn)房銷售成為一大亮點(diǎn)。2024年，國(guó)家和地方政府加大了保障房的供應(yīng)力度，確保低收入群體的住房需求得到保障。
這一舉措無(wú)疑緩解了市場(chǎng)的壓力，為那些無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者提供了更多的選擇。特別是對(duì)于一些年輕人和外來(lái)務(wù)工人員，保障房政策為他們提供了一個(gè)可負(fù)擔(dān)的“安身之所”。相比以往，保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在逐步提升，更多的中高層住宅和配套設(shè)施建設(shè)使得保障房不再是“低端住房”的代名詞。
但保障房的入市并非完全沒(méi)有挑戰(zhàn)。如何確保保障房的公平分配，如何提升保障房的質(zhì)量，以及如何避免保障房成為某些人投機(jī)的對(duì)象，仍然是亟待解決的問(wèn)題。此外，保障房的建設(shè)和供應(yīng)往往受到地方政府財(cái)政狀況的影響，如何保持長(zhǎng)期可持續(xù)的保障房政策，也是未來(lái)亟需關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。
如果我們回顧過(guò)去幾十年的房地產(chǎn)政策，便能清晰地看到當(dāng)前市場(chǎng)變化的根源。從2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)不斷上漲，調(diào)控政策一度偏向?qū)捤伞Ｓ绕涫恰芭锔呢泿呕闭叩膶?shí)施，推動(dòng)了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房?jī)r(jià)上漲。然而，過(guò)度寬松的政策最終帶來(lái)了不可忽視的后果——市場(chǎng)的泡沫逐漸積累，最終釀成今天的房地產(chǎn)低迷。
另一方面，地方政府財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)，也導(dǎo)致了市場(chǎng)的非理性發(fā)展。以江蘇省為例，土地出讓金的占比曾高達(dá)40%。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，地方政府面臨著更加嚴(yán)重的財(cái)政困境，如何擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，成為各級(jí)政府必須面對(duì)的難題。
最后，年輕人購(gòu)房意愿的下降，也是導(dǎo)致市場(chǎng)變化的重要因素。與上一代人將購(gòu)房視為“人生必修課”不同，現(xiàn)代年輕人更加注重生活質(zhì)量和自由流動(dòng)性，不愿為了購(gòu)房而背負(fù)沉重的債務(wù)。這種觀念的轉(zhuǎn)變，不僅影響了市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。
隨著房?jī)r(jià)逐步回歸理性，二手房市場(chǎng)或?qū)⒊蔀橹髁鳌ＴS多購(gòu)房者在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)中選擇等待觀望，而一些買(mǎi)家則選擇提前還清貸款，避免未來(lái)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的損失。二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步萎縮，可能會(huì)加劇銀行不良貸款的壓力，也可能會(huì)成為新的金融風(fēng)險(xiǎn)源。
此外，年輕人購(gòu)房力的下降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。中小城市的“空心化”現(xiàn)象日益嚴(yán)重，而一線城市的高技術(shù)人才和高收入人群將更加集中，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)更加區(qū)域化和多樣化的格局。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的這次變革，不僅僅是一個(gè)行業(yè)的調(diào)整，它背后映射的是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深刻變化。隨著改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，將不再是“高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)展模式，而是更加理性、更加符合可持續(xù)發(fā)展的健康模式。
改革雖痛，但未來(lái)可期。
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