踏入2024年，樓市似乎迎來了前所未有的政策暖風(fēng)。從年初開始，各地紛紛出臺了一系列救市措施，以穩(wěn)定并促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在這些政策的驅(qū)動下，原先嚴(yán)格的限購政策逐漸被放開，一線以外的眾多城市率先松綁，房貸利率降至4%以內(nèi)，首付比例降至20%，這給了市場強(qiáng)烈的利好信號。
與此同時，公積金貸款上限的上調(diào)，更是為那些有購房需求的家庭提供了更多的資金支持。然而，盡管這些政策為樓市注入了活力，但市場的調(diào)整趨勢似乎并未因此改變。
在2024年6月，全國百城二手住宅的平均價格停留在了14762元/平方米，這一數(shù)字已經(jīng)連續(xù)26個月呈現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢。更令人關(guān)注的是，在這百城中，有高達(dá)100個城市的二手住宅價格環(huán)比下跌，這已經(jīng)是連續(xù)13個月超過90個城市出現(xiàn)價格下跌的情況。這一數(shù)據(jù)無疑給那些期待樓市回暖的人們潑了一盆冷水，也讓市場對于房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生了更多的疑惑和探討。
針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況，一些業(yè)內(nèi)人士紛紛發(fā)聲，認(rèn)為今年的房地產(chǎn)風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。他們預(yù)測，在2024年下半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來5大明顯的變化，這到底是怎么回事呢？
01 樓市已經(jīng)成為了“賣房市場”
目前樓市還呈現(xiàn)出一個顯著趨勢：賣方市場已經(jīng)到來。無論是新房市場還是二手房市場，都出現(xiàn)了供大于求的局面。這一變化使得開發(fā)商和房東在交易過程中擁有了更多的主動權(quán)。
對于新房市場而言，開發(fā)商為了去庫存，紛紛采取了各種促銷手段，除了傳統(tǒng)的買房送裝修、送停車位等優(yōu)惠外，還出現(xiàn)了大幅打折的情況。這些優(yōu)惠措施在一定程度上刺激了購房者的需求，但同時也暴露出了開發(fā)商的資金壓力和市場競爭的激烈程度。在這種情況下，購房者需要更加謹(jǐn)慎地選擇房源，避免因為追求低價而陷入質(zhì)量問題的陷阱。
而對于二手房市場來說，情況則更為復(fù)雜。由于二手房的掛牌量激增，市場供需關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，很多房東發(fā)現(xiàn)自己的房子難以賣出，即使降價出售也難以吸引購房者。這種情況下，房東只能降低心理預(yù)期，接受低于市場價的售價，然而，即使如此，二手房的成交周期仍然較長，很多房東需要花費(fèi)更多的時間和精力去尋找合適的買家。
02 拆遷暴富的時代已經(jīng)過去
在過去，城市的拆遷往往意味著巨大的財富機(jī)遇，許多擁有老房子的居民因此實現(xiàn)了財富的飛躍，然而，這種簡單的財富邏輯正在逐漸消失。
以上海寶昌路拆遷為例，我們可以清晰地看到這一變化。在那里，一戶拆遷家庭的產(chǎn)證面積盡管達(dá)到了26平米，但最終的補(bǔ)償款僅為450萬。然而，這樣的補(bǔ)償款在如今的房價面前，已難以保證家庭能夠繼續(xù)在城市中心維持原有的生活水平。
他們不得不將目光投向更偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，以更低的成本購置房產(chǎn)，這一案例并非孤例，而是當(dāng)前樓市拆遷補(bǔ)償現(xiàn)狀的一個縮影。它告訴我們，拆遷已不再是輕松實現(xiàn)財富增長的捷徑，而是需要居民在權(quán)衡利弊后作出的艱難選擇。
這一變化的原因何在？一個是政策層面的調(diào)整。隨著城市化進(jìn)程的加速，土地資源日益稀缺，各地對于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。過去那種高額的拆遷補(bǔ)償已經(jīng)難以為繼，各地需要更加合理地利用土地資源，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
另一方面是市場供需關(guān)系的改變。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋供應(yīng)逐漸增多，而需求增長相對緩慢，這使得房屋價格逐漸趨于穩(wěn)定。在這樣的市場環(huán)境下，拆遷補(bǔ)償款很難再像過去那樣實現(xiàn)巨大的財富增長。
03 商品房銷售逐步進(jìn)入現(xiàn)房時代
過去，商品房銷售主要以期房為主，購房者需要等待一至二年甚至更長時間才能拿到新房。然而，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和監(jiān)管政策的加強(qiáng)，商品房銷售逐步進(jìn)入現(xiàn)房時代。這一變化的原因主要有兩個方面：
一方面，是近年來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些問題，如開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾等，這些問題給購房者帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和心理壓力。為了避免類似問題的發(fā)生，購房者開始更傾向于購買現(xiàn)房，以確保自己的權(quán)益得到保障。
另一方面，是監(jiān)管政策的推動。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障購房者的合法權(quán)益，相關(guān)部門提出將逐步提高新建商品房的現(xiàn)房銷售比重，最終取消商品房預(yù)售制度，完全實行現(xiàn)房銷售，這一政策的出臺，將進(jìn)一步推動商品房銷售進(jìn)入現(xiàn)房時代。
現(xiàn)房銷售時代的到來，一方面，可以減少購房者的風(fēng)險。購房者可以直接看到房屋的實際情況，了解房屋的質(zhì)量、戶型、裝修等情況，從而避免購買到質(zhì)量差、戶型不合理或裝修粗糙的房屋。
另一方面，現(xiàn)房銷售可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的透明度和公平性。在現(xiàn)房銷售模式下，房屋的價格、質(zhì)量、戶型等信息都更加透明，購房者可以更加清晰地了解市場情況，做出更加理性的購房決策。
此外，現(xiàn)房銷售還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的競爭和創(chuàng)新。開發(fā)商需要更加注重房屋的品質(zhì)和設(shè)計，以吸引購房者的眼球，這將推動房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新和發(fā)展，提高整個行業(yè)的競爭力。
04 購房觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變
過去，購房往往被看作是一種投資手段，許多人購房是出于投資需求，或是受到周圍人的影響而盲目跟風(fēng)。然而，在經(jīng)歷了長達(dá)三年的疫情之后，人們的購房觀念開始發(fā)生顯著變化。
疫情期間，全球經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長也面臨諸多挑戰(zhàn)，這使得人們開始重新審視自己的經(jīng)濟(jì)狀況和購房決策。許多人開始意識到，不顧一切的沖動購房行為可能會給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至可能陷入債務(wù)困境。
因此，他們開始更加注重自身的經(jīng)濟(jì)情況，根據(jù)自身的實際情況來決定是否購房。這種變化體現(xiàn)在多個方面：一方面，人們開始更加注重房屋的實用性和性價比，而不是僅僅追求房屋的面積和地段。另一方面，人們開始更加注重儲蓄和財務(wù)規(guī)劃，不再像過去那樣熱衷于將大量資金投入房地產(chǎn)市場。這種變化不僅有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也有利于提高人們的生活質(zhì)量。
05 未來房企將面臨大洗牌
在過去的幾年中，由于房價的不斷上漲，許多房企都在大肆擴(kuò)張拿地建房。這種盲目擴(kuò)張的行為導(dǎo)致部分房企的負(fù)債率一直居高不下。然而，隨著房價的下跌以及調(diào)控政策的收緊，房企的融資渠道受阻，銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑，這使得部分房企的資金鏈出現(xiàn)了斷裂的風(fēng)險。
預(yù)計在下半年，這一風(fēng)險將逐漸顯現(xiàn)。由于銷售業(yè)績下滑以及融資渠道受阻，部分房企將無法及時回籠資金以償還債務(wù)，這將導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，對于這些房企來說，他們只有兩個選擇：要么宣布破產(chǎn)倒閉以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，要么被其他房企收購以維持運(yùn)營。
這一大洗牌對于房地產(chǎn)市場來說，一方面，有助于淘汰那些經(jīng)營不善、負(fù)債率過高的房企，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。另一方面，它有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的競爭格局，提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量。而且，還能降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險水平，為房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展提供有力保障。
總的來說，下半年的樓市將呈現(xiàn)出以上5大明顯的變化。這些變化不僅反映了市場自身的調(diào)整和政策的影響，也預(yù)示了未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
對于房企來說，需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，及時調(diào)整戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，以適應(yīng)市場的變化。對于購房者來說，則需要根據(jù)自己的實際需求和財務(wù)狀況，理性選擇購房時機(jī)和方式，以實現(xiàn)自己的居住夢想。同時，各地也需要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。