關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，政府已經(jīng)明確表示，這種調(diào)整既正常也積極，任何行業(yè)都無法持續(xù)高速增長(zhǎng)，達(dá)到一定階段后，調(diào)整期是必然的。因此，我們不僅要認(rèn)識(shí)到現(xiàn)有的調(diào)整現(xiàn)狀，還要學(xué)會(huì)及時(shí)改變策略，實(shí)施轉(zhuǎn)型。

從以往的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債和高杠桿的時(shí)代，到尋找新的發(fā)展方向，這一過程雖然痛苦，但是必須經(jīng)歷。常言道，從簡(jiǎn)到奢易，從奢到簡(jiǎn)難。

突然放棄原本輕松賺錢的模式，心理上自然難以適應(yīng)。但是明智的人已經(jīng)放棄了幻想，適時(shí)地改變了發(fā)展路徑。那么，作為購(gòu)房者，他們期待政府提供哪些政策支持或變革呢？這些支持和變革能促使他們?yōu)槭袌?chǎng)支付嗎？

同時(shí)，全國(guó)各地也在積極探索新的發(fā)展策略。2024年1月15日，據(jù)中新社報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從舊模式轉(zhuǎn)向新模式，2024年可能是轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年。從中央到地方，都在推行一些新政策和機(jī)制，展現(xiàn)出四大新趨勢(shì)，每一項(xiàng)都有其深遠(yuǎn)意義。以下是對(duì)這些提到的內(nèi)容的個(gè)人解讀。

首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資進(jìn)行精準(zhǔn)支持，增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。盡管不斷有利好的金融支持房地產(chǎn)的消息，但大多數(shù)房企的融資渠道依舊未能徹底打通，尋找資金的多樣化仍是房企的主要活動(dòng)。這表明，當(dāng)前的房企仍面臨許多政策落地困難的實(shí)際情況。

但作為保障交樓的責(zé)任主體，房企的融資是確保項(xiàng)目能夠交付的關(guān)鍵，這也給市場(chǎng)和購(gòu)房者帶來了最大的信心。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的創(chuàng)始人之一聶梅生曾經(jīng)指出，房地產(chǎn)業(yè)需要首先解決迫切問題，“當(dāng)前不是追究責(zé)任的時(shí)刻，不應(yīng)該讓民營(yíng)房企面臨無法自救的困境，不僅是救援民營(yíng)房企，還應(yīng)該盡可能救援更多企業(yè)。”

實(shí)際上，救援房企也是在救援企業(yè)，但開發(fā)商必須明白，國(guó)家的政策方向已經(jīng)在合理融資需求方面為房企建立了新的執(zhí)行機(jī)制。這有助于區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)地支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資。

因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的精準(zhǔn)融資支持，防止資金挪用，能確保交樓工作的順利進(jìn)行，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

其次，“房票安置”作為一種新模式，能夠幫助加速去庫存，提振市場(chǎng)信心。這一概念在大規(guī)模的棚戶區(qū)改造中扮演了重要角色，現(xiàn)在再次進(jìn)入公眾視野。自2023年以來，已有超過50個(gè)城市實(shí)施了房票安置政策。

最近，廣州市荔灣區(qū)發(fā)放了全市第一張“房票”，這標(biāo)志著廣州試點(diǎn)的“房票安置”新模式政策已經(jīng)開始實(shí)施。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的背景下，通過定向發(fā)放“房票”將有助于加速新房庫存的消化，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更快的積極影響，平衡市場(chǎng)供需關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

但我們也應(yīng)理性看待，過去在三四線城市普遍實(shí)施的棚改貨幣化政策不再有，特別是在一線城市，這種政策的數(shù)量有限，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響也有限，可能更多的是具有象征意義。

再者，多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，推動(dòng)建立新的發(fā)展模式。不可否認(rèn)，預(yù)售制度曾發(fā)揮過其積極作用，但隨著時(shí)間推移，其弊端逐漸顯現(xiàn)，這也是削弱購(gòu)房者信心的一個(gè)重要因素。近年來，越來越多的地方在土地出讓等環(huán)節(jié)探索現(xiàn)房銷售模式。

尤其是在2024年，國(guó)家已明確表示要改革預(yù)售制度，加快現(xiàn)房銷售模式的推進(jìn)。這意味著在中國(guó)實(shí)施了30年的預(yù)售制度開始放松，多地在探索從提高預(yù)售向現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)房銷售“所見即所得”，這對(duì)購(gòu)房者來說無疑是個(gè)好消息。但這個(gè)過程需要時(shí)間和耐心。目前正在探索建立“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度，逐步實(shí)現(xiàn)從提高預(yù)售向現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)變。

最后，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。無論政策如何調(diào)整，都應(yīng)以購(gòu)房者為導(dǎo)向，因?yàn)樽罱K是他們支付賬單。只有當(dāng)他們有信心和能力時(shí)，他們才會(huì)采取行動(dòng)，其他參與者才能從中受益。

因此，2024年，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場(chǎng)依然是各城市的重點(diǎn)任務(wù)之一。而最重要的是，面向剛需和改善購(gòu)房者的利好政策。近日，上海等一線城市進(jìn)行了部分限購(gòu)政策的調(diào)整，這為其他城市是否會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化政策提供了可能性。

根據(jù)中信證券的研報(bào)，預(yù)計(jì)政策能夠在2024年逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，而二手房市場(chǎng)優(yōu)于一手房的趨勢(shì)可能會(huì)發(fā)生變化。因此，降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻仍然是購(gòu)房者關(guān)注的關(guān)鍵政策方向。或許這還不夠，那么購(gòu)房者需要什么，政策應(yīng)該及時(shí)接收反饋，盡快滿足需求。只有找到多方的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的僵局才能被打開。

從這些政策探索來看，國(guó)家并不是想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子反彈，而是在追求穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，探索房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新發(fā)展模式。