4 月 30 日，中央政治局會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了全新的表述：

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)責(zé)任，做好保障房交付工作，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化和居民對(duì)高質(zhì)量住房的新期待，要統(tǒng)籌研究消化存量、優(yōu)化增量的政策措施，構(gòu)建新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要深入實(shí)施地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案，確保債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的省、市、縣有效化解債務(wù)、穩(wěn)定發(fā)展。要繼續(xù)推進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)化解風(fēng)險(xiǎn)改革，采取多種措施促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展。

我之所以說(shuō)這是樓市的新提法，是因?yàn)檫@種提法與以前的提法有兩個(gè)不同之處。

"三大工程"，即保障房建設(shè)、城中村改造和 "兩用 "公共設(shè)施，是去年中央提出的與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的三大任務(wù)。

去年底，為了支持三大工程建設(shè)，甚至重啟多年未實(shí)施的PSL，起步就是3500億元。有媒體已經(jīng)解析，3500億元是單月PSL投放力度史上第三大--前兩次，2022年11月，新增PSL3675億；2014年12月，新增3831億。

然而，一年之后，在 4 月 30 日的那次重要會(huì)議上，卻只字未提 "三大工程"，甚至連社 會(huì)住房也沒(méi)有提及。

這里是否發(fā)出了信號(hào)？或者說(shuō)，這里是前一天小論文的佐證。

如果是這樣，商品房市場(chǎng)的理論收益其實(shí)更大。

好的邏輯是，商品房的分流壓力減輕了。此前，筆者在分析保障房時(shí)說(shuō)過(guò)，保障房尤其是保障房的銷售，一旦大規(guī)模入市，將至少是目前商品房市場(chǎng)需求的一半，這將使商品房市場(chǎng)的需求，成為斷代需求的額外負(fù)擔(dān)。

目前不再提 "三大工程 "和社會(huì)住房，可能是對(duì)現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，我們不希望它成為最后一根稻草。

在房地產(chǎn)市場(chǎng) "三大工程 "淡化的同時(shí)，一項(xiàng)新的任務(wù)被提上日程，或者說(shuō)有了新的表述：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化房地產(chǎn)存量、優(yōu)化住宅增量的政策措施。

這句話說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題：

1、市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。

考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化 "的表述，早在去年 7 月的中央政治局會(huì)議上就已出現(xiàn)。

2) 為了建大房子、好房子，可以在很大程度上放寬 "709"0 限制。

"人們對(duì)高質(zhì)量新住房的新期待 "正是這個(gè)意思。

2006 年 5 月，建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土部等九部門在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中，明確提出了新增住宅套數(shù)的比例要求：

應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)商品房。從2006年6月1日起，新審批、新開(kāi)工建設(shè)的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）的比例必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已批準(zhǔn)但尚未取得建筑許可證的項(xiàng)目，如不符合上述要求，必須按照單位類型的要求進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)時(shí)提出 70% 的住房面積應(yīng)小于 90 平方米，因?yàn)橛斜匾�適應(yīng)當(dāng)時(shí)的城市化速度。當(dāng)時(shí)正是城市化速度最快的時(shí)期，大量農(nóng)民進(jìn)城，大量小城鎮(zhèn)居民遷往大城市。

為了增加住宅數(shù)量，避免供需矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，采取了 "7090 "政策。

如今，一方面供求關(guān)系發(fā)生了變化，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，不再需要快速增加房屋數(shù)量；另一方面，隨著市民對(duì)房屋質(zhì)量要求的提高，90 平方米以下的房屋已經(jīng)跟不上時(shí)代的需求。

3、解密大招，或許在后頭。

"統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)，優(yōu)化增量房產(chǎn)住房"，這句話充滿了征兆。前半句是從需求角度考慮的，即消化存量。后半句是從供給方面考慮的，即減少供給。

用一減一增的方式來(lái)緩解供求關(guān)系的新變化，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)。

那么，去庫(kù)存的下一步是什么？讓我們先回顧一下最新一輪的去庫(kù)存化。

上一輪撤資發(fā)生在股票快速上漲的 2014 年底，當(dāng)時(shí)提出了全面撤資，措施包括降低首付、降息、放開(kāi)限購(gòu)限售、建立貨幣貧民窟、鼓勵(lì)上市公司購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)等。

其中，貧民窟的貨幣化改革是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2023 年至今的全國(guó)庫(kù)存現(xiàn)狀與上一輪去庫(kù)存的節(jié)點(diǎn)相似，2023 年全國(guó)商品房庫(kù)存為 6.7 億平方米，今年一季度上升到 7.4 億平方米，超過(guò)了上一輪庫(kù)存的高點(diǎn)。

那么，現(xiàn)在的去庫(kù)存大行動(dòng)是什么？能成功嗎？

方法一如既往。例如，放開(kāi)買賣限制。

今年，蘇州、長(zhǎng)沙、成都全面取消限購(gòu)，杭州取消二手房限購(gòu)。目前，除北京、廣州、深圳四大一線城市保持限購(gòu)，杭州、西安、天津保持部分限購(gòu)，以及海南外，全國(guó)已不再實(shí)行限購(gòu)。

4 月 30 日，中國(guó)政府放松了限購(gòu)令。

凡是符合北京市限購(gòu)條件的居民，無(wú)論是單身還是家庭，無(wú)論是住宅還是非住宅，都可以在原有限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外再購(gòu)買一套住房！

這是在呼吁富人搬出五環(huán)路，再買一套房子，幫助清理倉(cāng)庫(kù)。

4 月 30 日，天津也放寬了限購(gòu)令。

取消河北、北京居民購(gòu)房限制--京冀兩省居民和京冀兩省職工在津購(gòu)房，將享受天津市居民購(gòu)房政策。

這就是 "大都市區(qū)購(gòu)房同權(quán)"。這個(gè)議案是2021年3月在南昌發(fā)出的，當(dāng)時(shí)也被市住建局約談，政策被收回。

這是第一次，現(xiàn)在南昌已經(jīng)不限購(gòu)了。北方第二大城市天津也走了這條路。

至于首付和利率的降低，這在過(guò)去三年中一直在發(fā)生。

目前，三、四類城市和部分二類城市的門票基本為 20%，而一類城市和實(shí)力最強(qiáng)的二類城市一般為 30%。

1 類和 2 類預(yù)付款仍有下降空間。

這些都是可以用于退役的方法。

關(guān)于供應(yīng)減少的問(wèn)題，自然資源部（MNR）在中央政府發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的新聲明后，立即于 4 月 30 日發(fā)布了一份通知。

明確提及：

當(dāng)商品住宅開(kāi)發(fā)周期超過(guò) 36 個(gè)月時(shí)，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)努力盤活存量商品住宅，直至商品住宅開(kāi)發(fā)周期縮短至 36 個(gè)月以內(nèi)；對(duì)商品住宅開(kāi)發(fā)周期在 18 個(gè)月（不含）至 36 個(gè)月之間的城市，應(yīng)遵循 "應(yīng)盤盡盤、應(yīng)供盡供 "的原則。按照 "應(yīng)盤盡盤、應(yīng)供盡供 "的原則，各城市根據(jù)當(dāng)年盤活（含竣工和重建）的商品住房存量面積，動(dòng)態(tài)確定新增商品住房用地出讓面積上限。

這次再次強(qiáng)調(diào)這一已經(jīng)存在的規(guī)定，顯然是為了加大執(zhí)行力度。

按照這個(gè)規(guī)定，大部分三四線城市現(xiàn)在就得停止賣地。大多數(shù)二線城市甚至一線城市都要減少土地供應(yīng)。

面對(duì)新一輪的大運(yùn)動(dòng)，它能否奏效，是所有人都在等待的答案。這個(gè)答案，這個(gè)數(shù)字，不做預(yù)測(cè)，讓時(shí)間來(lái)證明，我們只是在這里討論幾個(gè)問(wèn)題：

首先，救助行動(dòng)早就開(kāi)始了，它起作用了嗎？

近三年來(lái)，限購(gòu)限售政策取消，入市人數(shù)不斷減少，但市場(chǎng)卻在下滑。

2021 年，國(guó)家基本上進(jìn)入了救市狂潮，但效果卻與 2016 年放開(kāi)的二胎政策如出一轍--越放開(kāi)，越淪陷。

從數(shù)據(jù)中可以看出這一點(diǎn)：

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由2021年的 "雙18 "調(diào)整為2022年的 "雙13"，即銷售面積18億平方米、銷售額1.8萬(wàn)億元已調(diào)整為13億平方米、13萬(wàn)億元。去年，商品房銷售面積降至11.17億平方米，銷售額降至116.6億元，跌至 "雙11"。

數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

房地產(chǎn)貸款，創(chuàng) 2016 年新低。

數(shù)據(jù)：中央銀行

賣地收入繼續(xù)下降。

數(shù)據(jù)：財(cái)政部

這說(shuō)明取消限購(gòu)是行不通的，因?yàn)楝F(xiàn)在賣房難不是配額問(wèn)題，而是信心和收入問(wèn)題。

其次，市場(chǎng)上是否缺少房屋？

黃奇帆透露，中國(guó)的房屋大量過(guò)剩，繼續(xù)建造房屋毫無(wú)意義，因?yàn)闆](méi)有需求。

去年 3 月，住建部公布的一組數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有 6 億棟樓房。

雖然這些建筑包括住宅和工廠、辦公室、機(jī)構(gòu)等，但一般來(lái)說(shuō)，城市中住宅建筑（商品住宅、洋房、小洋樓、工業(yè)宿舍）的比例超過(guò)一半，而農(nóng)村中絕大多數(shù)建筑都是住宅。

根據(jù)這一估算，應(yīng)該有大約 4 億個(gè)家庭，換算成單位數(shù)，這是一個(gè)天文數(shù)字。

此外，澤平宏觀發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示如下。在各類城市的戶均比中，只有一線城市低于 1，二線城市和三、四線城市均高于 1。

所謂戶均住房套數(shù)比，是指城市住房套數(shù)與家庭戶數(shù)之比，大于 1 表示住房套數(shù)多于家庭戶數(shù)，供不應(yīng)求。

換句話說(shuō)，只有一線城市仍然存在住房短缺問(wèn)題，其他城市均供不應(yīng)求。

如今的城市，除了一線城市和個(gè)別強(qiáng)勢(shì)的二線城市有預(yù)售房還沒(méi)賣出去，有房子還沒(méi)建起來(lái)，有土地還沒(méi)建起來(lái)就被拍賣了，以及積累了一定數(shù)量的空置二手房外，其余城市即使還沒(méi)建起來(lái)，也不缺房。

當(dāng)然，好房子仍然短缺。

其次，需求逐年下降。

我國(guó)人口連續(xù)第二年減少，去年減少了 208 萬(wàn)人。此外，出生人數(shù)幾乎下降，城市化率與過(guò)去十年高點(diǎn)時(shí)期相比也有所下降。

數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

未來(lái)，需要買房的人會(huì)越來(lái)越少。

該機(jī)構(gòu)有一組預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。

根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的理論，26-40 歲年齡段是購(gòu)買和置換房地產(chǎn)的主力軍，因此，40 歲年齡段為 1984 年出生的 2088 萬(wàn)人，26 歲年齡段為 1998 年出生的 1585 萬(wàn)人，由此推算，2024 年購(gòu)房主力人群將減少 503 萬(wàn)人。

根據(jù)同樣的推理預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年購(gòu)房需求的主要變化將繼續(xù)減少，2025 年減少 603 萬(wàn)套，2026 年減少 904 萬(wàn)套，2027 年減少 1240 萬(wàn)套，2028 年減少 1167 萬(wàn)套，2029 年減少 1406 萬(wàn)套，2030 年減少 1414 萬(wàn)套，2031 年減少 742 萬(wàn)套，2032 年減少 607 萬(wàn)套，2033 年減少 604 萬(wàn)套，2034 年減少 360 萬(wàn)套，2035 年減少 276 萬(wàn)套，2035 年減少 53 萬(wàn)套。000 人，2037 年為 300 000 人。

從那時(shí)起，購(gòu)物者的主要人口增加和減少了約 100 萬(wàn)。