近兩周，資本市場的政策導向已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉向，從印花稅再到規(guī)范減持行為等政策措施，明顯釋放出決心穩(wěn)定資本市場的信號（作為投資者一定要清楚這一點）。而將目光轉向房地產(chǎn)，政策落地的密集程度以及力度均較以往有更大的亮點。
首先要關注的是恒大系復牌。最近一段時間，恒大系上市公司密集補發(fā)財報，財報雖然難看，但這是復牌必須要走的流程。財報陸續(xù)補發(fā)布后，復牌也提上日程。7月28日恒大汽車復牌，8月3日恒大物業(yè)復牌，8月28日中國恒大復牌，尤其是中國恒大復牌這件事估計大家沒什么印象，畢竟當天降印花稅這件事占了頭條。
筆者認為，恒大系上市公司復牌可以看作是已經(jīng)度過了相對困難的時刻。而復牌一定程度上也暢通了融資渠道。沒復牌前，市場是難以對恒大系公司進行定價的。復牌后，市場能夠根據(jù)股價和財務狀況對恒大進行評估。在恒大汽車復牌后的半個月，紐頓集團向恒大汽車戰(zhàn)略投資5億美元，收購27.5%的股權。可見，恒大系企業(yè)復牌對于化解公司自身風險也是起到積極作用的。
8月30日，“認房不認貸”政策在廣州落地。而隨后兩天時間，深圳、武漢、東莞、中山等地也宣布實施認房不認貸政策，可見口子一開，全國各主要城市都在“迫不及待”地實施。一方面我們要從如此迅速的反應速度看到當前房地產(chǎn)市場急需強有力的政策來扭轉局面。另一方面也要看到當前調(diào)控態(tài)度的轉變。相比于以往，政策落地的頻率和力度均比以往要快和更大。
在過去幾年時間，為抑制過快上漲的樓價，多地一線城市都推出“認房又認貸”的調(diào)控措施。而認房不認貸是指不論是否曾經(jīng)有過貸款，只要目前名下在擬購房地沒有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。“認房不認貸”主要能夠刺激一線城市居民的改善需求，同時發(fā)掘一部分在其他地方有房，但在擬購房地沒有房子居民的潛在購房需求，促進一、二手房的交易流通，降低整體購房成本。
可以預見，這個政策落地，會逐漸有更多房源在二手市場掛牌。換句話說，“認房不認貸”一定程度上能夠帶動一線城市的新房需求，加速房企銷售回款進度，緩解房企壓力。但對于二手市場而言，有置換需求的客戶想要買房，還是需要先把原住房賣掉，想要快速出手，需要降低價格，二手房的價格競爭或許會更加劇烈。但無論如何，“認房不認貸”的政策是緩解當前房地產(chǎn)銷售局面、促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一劑良藥。
這里提一嘴房價能不能降的問題。在“認房不認貸”政策推出后，會促進房子的流通，掛牌量和流通速度起來了，自然而然市場的定價“更卷”。但仔細一想，這何曾不是一種價值回歸？當價格下降達到一定幅度，自然會出現(xiàn)承接和成交量上升，這也會加快房企的銷售回款進度以及增加相關稅收收入。事實上，一些房企已經(jīng)在想方設法地在降價促銷�？梢哉f，除非你是持有多套房，不然對各方還是挺有好處的。
最近另外一個消息是主要國有大行和股份行已經(jīng)在著手準備調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率。這個對銀行本身可能會影響大一點。調(diào)整存量房貸，主要是應對減少提前還貸的需求。銀行的基本業(yè)務之一是存貸業(yè)務，銀行的錢貸不出去，會面臨一定的利息償還壓力�，F(xiàn)在多數(shù)貸款都是采取LPR+基點的方式，今年以來，整體的流動性是比較寬松的，LPR已經(jīng)兩次下調(diào)，而銀行的利潤總體是要保持穩(wěn)定的（至少說，不能下降太快，影響股息分配對市場的影響不容小覷），因此在息差縮小的情況下，下調(diào)存款利率就勢在必行了。
調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率長遠來說對房地產(chǎn)算是中性偏利好政策。一方面調(diào)整存量房貸利率可以降低利息成本的支出，居民用于消費、投資的錢是增多了的。另一方面存款利率的降低刺激更多的投資和消費，畢竟利息少了，人們的正常思維一定會去尋找收益更的投資產(chǎn)品或增加消費，畢竟利息越來越少，還不如多花點。而這種溢出的投資和消費帶來的效應最終會刺激一小部分居民的置換或二套房需求。
而在今天，金融監(jiān)管總局也明確對于商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%，這對于刺激購房需求是起到一定積極作用的。不僅如此，證監(jiān)會、滬深交易所，近段時間也密集發(fā)布關于積極支持房企利用股權、債券等方式進行融資的措施，從目前來看，多部門、機構都在近期發(fā)出了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整措施，調(diào)整的聯(lián)動性在以往是罕見的。
而根據(jù)統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)的投資增速以及銷售面積是同比下降的。而分地區(qū)來看，中西部地區(qū)的下降幅度尤為明顯。
房地產(chǎn)這輪復蘇其實是走得比較出乎意料的，當時市場出臺了房地產(chǎn)16條政策來推動保交樓，對處于供給端的房企來說，其實已經(jīng)解決了一部分的資金問題。但需求端僅僅經(jīng)歷了1-4月的短暫復蘇，隨后又繼續(xù)往下。雖然說前期有了16條政策的支持，但始終要靠銷售來實現(xiàn)回款，因此整體行業(yè)形勢5月開始又出現(xiàn)了走弱的現(xiàn)象�？炊@條傳導鏈，就不難理解為何在融資方面給房企提供幫助，前段時間一些房企還會出現(xiàn)資金問題了。
而當前的“認房不認貸”、“降首付比例”、“降購房成本”等措施可以看作是刺激需求端的組合拳。組合拳的成效如何，還有待觀察。但至少有一點能看到的是，此次刺激的力度都比以往要好，銷售起來了，才能讓房企實現(xiàn)自身造血。
預期和信心往往是先行的，本輪密集出臺關于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)釋放出積極信號，預期和信心的好轉，能夠增強政策措施的落地效果。
數(shù)據(jù)來自：東財、相關部門官網(wǎng)